Việc mua, bán nhà đất chưa có sổ đỏ hiện nay được sự quan tâm đa số của mọi người. Vì có nhiều người đang có nhu cầu mua đất nhưng lại ngại về vấn đề mua đất không có sổ đỏ. Mua đất không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong khi thực hiện giao dịch. Đồng thời cũng xảy ra nhiều tranh chấp. Vậy phải làm thế nào khi mua bán nhà đất không có sổ đỏ cho an toàn, hợp pháp. Tối đa được lợi ích quyền lợi giữa hai bên khi giao dịch bất động sản.
Bài viết hôm nay bannha.net sẽ giải thích cho các bạn có nên mua đất chưa có sổ đỏ? Đất chưa có sổ đỏ có chuyển nhượng, mua bán hợp pháp hay không.
Nhà đất chưa có sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ theo như quy định trước ngày 21/10/2009 là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Nhưng sau ngày 21/10/2009 khái niệm đáy không còn khả dụng. Nhà nước không còn phân biệt hai loại sổ nữa. Mà chứng được hợp thức hóa làm một. Và chúng được gọi tắt là giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng là giấy để căn cứ xác lập quyền sở hữu đất và sở hữu tài sản liên quan đến đất đai. Và có quyền quyết định tặng cho, mua bán chuyển nhượng, thế chấp, chuyển đổi, thùa kế… Vì vậy sổ được xem là giấy tờ quan trọng nhất. Đó là căn cứ để bảo vệ quyền và xác định nghĩa vụ của người sỡ hữu tài sản. Là nhà nước trong các quan hệ giao dịch hay quan hệ với cơ quan nhà nước.
Vì vậy, nếu bạn sở hữu đất chưa có sổ đỏ sẽ khó để bảo vệ quyền lợi khi có vấn đề xảy ra. Không xác định được nghĩa vụ và sẽ chịu nhiều thiệt thòi về đất. Trong vấn đề giao dịch mua bán, tặng, cho hay cho con cái thừa kế. Đòi bồi thường, hay đền bù sẽ không cao khi bị thu hồi đất gấp…
Nhà đất chưa có sổ đỏ ( chưa có giấy chưng nhận) sẽ có các vấn đề phát sinh sau:
– Đất chưa có sổ đỏ có được phép xây nhà?
– Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng, mua bán, tặng cho?
– Đất chưa có sổ đỏ có được thừa kế?
– Đất chưa có sổ đỏ có được tách thửa không?
– Thế chấp nhà chung cửa chưa có sổ đỏ được không? Và có bán được không?
Sự tồn tại của đất không có sổ đỏ hiện nay phát sinh ra khá nhiều tranh chấp. Vậy nên, những ai đang sở hữu nhà chưa có sổ đỏ. Hay những ai đang cần mua đất chưa có sổ đỏ cần tìm hiểu quy chế. Quy định trịnh tự thủ tục của pháp luật về việc mua bán chuyển nhượng nhà đất chưa có giấy chứng nhận. Từ đó bạn sẽ xác lập ra giao dịch nhà đất an toàn. Tránh tất cả các rủi ro về pháp lí không đáng có.
Xem thêm: nhà đất bán bắc từ liêm uy tín chính chủ
Nên hay không nên mua đất không có sổ đỏ?
Có nên mua nhà đất chưa có sổ đỏ? Đất chưa có sổ đỏ có chuyển nhượng được không? Đây là vấn đề thắc mắc của khá nhiều người. Vì nhà đất chưa có sổ đỏ thường có giá rao bán nhưng bản thân người khách mua đã phần nào nhận ra các tiềm ẩn trong giao dịch mua bán.
Để có thể trả lời cho câu hỏi có nên mua nhà đất hay không bạn cần nắm rõ quy chế pháp lí. Về việc chuyển nhượng đất sẽ giúp bạn có giao dịch thực sự an toàn.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện đất được chuyển nhượng bao gồm:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Trong đó, khoản 3 Điều 186 và 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 ghi nhận các trường hợp đất được chuyển nhượng hợp pháp không cần có “Giấy chứng nhận” bao gồm:
– Chuyển đổi nhà đất nông nghiệp:
Người sử dụng đất sẽ chuyển đổi sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
– Nhận thừa kế quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất được thực hiện khi có giấy chứng nhận hoặc điều kiện đủ để cấp giấy chứng nhận.
– Nếu như tất cả người thừa kế quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất đều là người nươc ngoài hay người Việt định cư nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng tại Việt Nam. Được quy định tại khoản 1 điều 168 luật đất đai. Thì người nhận thừa kế không được cấp giấy sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Và các tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng được quyền chuyển nhượng oặc được tặng cho đối tượng khác.
Từ quy định cho thấy đối tượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đát không đủ các điều kiện để tham gia giao dịch bất động sản. Tư việc mua bán, thế chấp hay thừa kế… Nếu mua đất không có sổ đỏ sẽ xảy ra nhiều tranh chấp phát sinh. Người mua dễ gặp thiệt thòi, mất quyền lợi. Và khi đất bị quy hoạch bị thu hồi thì việc bồi thường là không được đảm bảo.
Đồng thời hiện nay, quy định về giao dịch nhà đất là phải đăng ký giao dịch đảm bảo và bắt buộc phải thông qua hình thức công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 40, Điều 41 và Điều 42 Luật công chứng 2014 quy định thì sẽ không công nhận việc công chứng hợp đồng mua bán không sổ đỏ. Bởi lẽ quy định hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
“1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.”
Đất chưa có sổ đỏ có được tách thửa, thừa kế, thế chấp không?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu đất chưa có sổ đỏ không được phép giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừ kế, tặng cho… Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vì nó không đảm bảo các quy định tại khoản 1 điều 188 luật đất đai năm 2013.
Vậy tương tự như việc mua bán nhà đất chưa có giấy chứng nhận giao dịch như tách thửa, tặng cho, thế chấp… Liên quan đến việc sử dụng đất, nhà, các tài sản gắn liền với đất không được cơ quan nhà nước chấp nhận làm thủ tục sang tên, đổi sổ.
Nếu đất chưa có sổ đỏ mà được quyền cấp sổ đỏ thì nên thực hiện các thủ tục làm sổ đỏ hợp pháp. Rồi mới tính đến chuyện chuyển nhượng, mua bán, tách sổ…
Các trường hợp nhà đất đủ kiện kiện cấp Giấy chứng nhận bao gồm các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.
Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không?
Trước đây có đất có sổ đỏ có thể xây dựng được nhà. Thậm chí nhiều người sử dụng đất thổ cư chưa có giấy chứng nhận cũng bạo gan xây nhà. Nhưng hiện nay, quy định đã thay đổi nhà xây dựng cần phải được cấp phép. Và đặc biệt từ 6/2017 nghị định 53/2017/NĐ-CP các quy định về 12 loại giấy tờ. Nhằm để xin giấy phép xây dựng đất chưa có sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình cấp năm 1987 đến nay thì còn có các giấy tờ sau:
Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quy định tại Khoản 16, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017.
– Giấy xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã. Được cơ quan đăng ký đất xác nhận đủ yêu cầu để cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật. Khoản 5, điều 3 nghị định 53/2017/NĐ-CP.
– Giấy tờ nhà đất với trường hợp nhà nước cấp đất, cho thuê, chuyển mục đich sử dụng từ sau ngày 1/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận.
– Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước. Và hợp đồng thuê đất đi kèm.
– Giấy tờ trúng đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất của cơ quan nhà nước theo khoản 6 điều 3 nghị định 53/2017/NĐ-CP.
Như vậy, tùy vào từng loại đất không có sổ đỏ cụ thể mà có thể xác định xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ được khi xin giấy phép xây dựng.
Quy định bán, thế chấp nhà chung cư chưa có sổ hồng.
Chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng được không?
Ngoài việc mua bán đất chưa có sổ đỏ thì hiện nay còn tồn tại hình thức thế chấp, bán nhà chung cư chưa có sổ hồng. Vậy việc mua nhà chung cư chưa có sổ hồng có an toàn và được chuyển nhượng không?
Việc mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng hiện nay theo quy định của Luật nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Thông tư 19/2016/TT-BXD thì có thể thực hiện ký kết hợp đồng mua nhà chung cư chưa có sổ đỏ dưới hình thức “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ” theo quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014
“2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”
Cách chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi có đủ điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Vì vậy, đối với việc bán nhà chung cư chưa có sổ hồng nếu căn hộ đã được chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ thì chủ đầu từ hoàn toàn có thể làm hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ cho khách hàng.
Về trình tự thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng
Thủ tục mua bán nhà chung cư không sổ hồng được thực hiện theo quy định theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:
Bước 1:
Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu bên bán không phải là tổ chức bất động sản. Thì văn bản thỏa thuận phải được công chứng. Song song mỗi bên cần chuẩn bị giấy tờ hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm.
– 7 bản chính hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà ở.
– Bản chính hợp đồng mua bán đã đăng ký với chủ đầu tư thượng mại.
– bản sao chứng thực hoặc bản sao xuất trình thêm bản chính để đối chiếu. Giấy tờ bao gồm chứng minh nhân dân, căn cước joawcj hộ chiếu còn giá trị thời hạn.
– Giấy tờ liên quan đến quy định về công chứng.
– Cơ quan công chứng chứng thực có trách nhiệm kiểm tra giấy tờ và tiến hành công chứng khi đủ điều kiện cần.
Bước 2:
Bạn hãy đề nghị chủ đầu tư bất động sản xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Hai bên thực hiện việc nộp thuế và khoản phí, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng. Và nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận văn bản hợp đồng chuyển nhượng bao gồm:
– Hợp đồng mua bán chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại.
– 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng.
– Biên lại nộp thuế cho việc chuyển nhượng hoặc giấy tờ chứng minh nếu như bạn được miễn thuế.
– Bản sao chứng thực hoặc bản sao chứng minh nhân dân. Hay thẻ căn cước, hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.
Sau đó, phía chủ đầu tư xác nhận và văn bản chuyển nhượng HĐMB trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ bên mua yêu cầu ký xác nhận. Trong đó, lưu ý cần phải có 02 văn bản chuyển nhượng hợp HĐMB ở đã có xác nhận của chủ đầu tư và các giấy tời bạn đã gửi.
Bước 3:
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Hy vọng những chia sẻ trên đã đem đến cho các bạn những kinh nghiệm cũng như kiến thức về mua đất chưa có sổ đỏ. Nhằm có một giao dịch an toàn tránh những rủi ro không đáng có xảy ra. Đồng thời giải quyết thắc mắc về vấn đề mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Có bất cứ thắc mắc hay cần tư vấn về mua bán nhà quận Thanh Xuân, quận Hoàn Kiếm…. Hay khu vục Hồ Chí Minh quận Phú Nhuận, quận Tân Bình… Liên hệ ngay với bannha.net qua địa chỉ liên hệ sau.
Liên hệ Công ty Bán Nhà Việt Nam
- TP HCM: Số 282 Nơ Trang Long, Bình Thạnh
- Hà Nội: Số 231 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân
- Hotline: 0859 24 9999
- Email: info@bannha.net
- Website: https://bannha.net
- Fanpage: https://www.facebook.com/BanNha.Net/
