Chào bạn, tôi hiểu rằng bạn đang đứng trước một quyết định quan trọng: có nên mua nhà sổ chung hay không, đặc biệt khi thị trường bất động sản đang biến động và nguồn nhà giá phải chăng ngày càng khan hiếm. Nhà sổ chung hấp dẫn bởi mức giá cạnh tranh nhưng cũng ẩn chứa vô vàn rủi ro pháp lý nếu không tìm hiểu kỹ.
Với hơn 20 năm kinh nghiệm đồng hành cùng hàng triệu giao dịch bất động sản trên khắp Việt Nam tại bannha.net, tôi đã chứng kiến nhiều trường hợp thành công và không ít tình huống đáng tiếc liên quan đến loại hình này.
Trong bài viết này, tôi sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện nhất về nhà sổ chung, từ định nghĩa, quy định pháp luật, ưu nhược điểm đến những rủi ro cần tránh và lời khuyên thiết thực để bạn đưa ra lựa chọn an toàn và sáng suốt nhất cho tổ ấm của mình.
Nội dung chính bài viết:
- Sổ chung được pháp luật công nhận, nhưng bản chất đồng sở hữu khiến nó dễ phát sinh tranh chấp và rủi ro pháp lý cao hơn nhiều so với nhà sổ riêng.
- Mọi giao dịch quan trọng (mua bán, thế chấp, xây dựng, sửa chữa) đều yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản, có công chứng, của TẤT CẢ các chủ sở hữu. Chỉ cần một người không đồng ý, giao dịch của bạn sẽ bị đình trệ.
- Nhiều nhà sổ chung không đủ điều kiện pháp lý (về diện tích tối thiểu, quy hoạch) để tách sổ riêng, dẫn đến việc bạn phải vĩnh viễn là đồng sở hữu và quyền định đoạt tài sản bị hạn chế.
- Các hình thức này hoàn toàn không có giá trị pháp lý về chuyển nhượng quyền sở hữu đất và nhà ở. Mua bằng giấy tay hoặc vi bằng có nguy cơ mất trắng tài sản cực kỳ cao.
- Để bảo vệ quyền lợi của mình, hãy bắt buộc thẩm định kỹ lưỡng tình trạng pháp lý, lập hợp đồng mua bán công chứng chặt chẽ và tham vấn luật sư hoặc chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm trước khi xuống tiền.
Nhà sổ chung là gì?
Nhà sổ chung là một loại hình bất động sản mà quyền sở hữu thuộc về ít nhất hai cá nhân hoặc nhiều hơn. Những người này không nhất thiết phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hay nuôi dưỡng. Điểm cốt lõi là toàn bộ diện tích đất và căn nhà trên đó được ghi nhận trong một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thường được gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng, với tên của từ hai người trở lên.
Điều quan trọng cần lưu ý là “sổ chung”, “sổ riêng”, “sổ đỏ”, “sổ hồng” chỉ là những cách gọi thông thường trong dân gian. Tên gọi chính xác theo pháp luật hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc nắm vững định nghĩa này là bước đầu tiên giúp bạn có cái nhìn đúng đắn về quyền sở hữu tài sản và tránh những thông tin sai lệch về rủi ro pháp lý khi mua nhà sổ chung.
Các hình thức phổ biến của nhà sổ chung tại Việt Nam
Trên thị trường bất động sản Việt Nam, nhà sổ chung tồn tại dưới một số hình thức phổ biến:
- Thửa đất đủ điều kiện để tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa thực hiện thủ tục tách riêng ra một cuốn sổ.
- Thửa đất không đủ điều kiện tách thửa. Nguyên nhân thường do diện tích nhỏ, nằm trong diện quy hoạch, đang có tranh chấp đất đai, hoặc vi phạm quy định xây dựng. Do đó, người mua không được cấp sổ riêng mà là sổ hồng chung với các đồng sở hữu khác, thậm chí chỉ là giấy tờ tay. [cite: 3, 5, 6, Bài 1]
- Trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua chung một mảnh đất hoặc căn nhà.
Sổ riêng chung thửa hay sổ hồng đồng sở hữu là gì?
“Sổ riêng chung thửa” hay “sổ hồng đồng sở hữu” là một hình thức đặc biệt của sổ chung. Đây là loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung mà có từ 2 người trở lên cùng đứng tên, không có quan hệ vợ chồng hoặc con cái. Từng chủ sở hữu sẽ được cấp riêng một bản sổ hồng có giá trị tương tự nhau.
Tên người sở hữu sẽ được ghi trên cuốn sổ của người đó, nhưng sổ chỉ ghi tổng diện tích và hình thức sử dụng là “sử dụng chung”. Để xác định rõ quyền lợi và diện tích đất của từng chủ sở hữu, các bên cần tự lập biên bản thỏa thuận cụ thể với nhau.
Tính hợp pháp của nhà sổ chung
Một trong những câu hỏi mà bannha.net nhận được nhiều nhất là: “Nhà sổ chung có hợp pháp không?”. Tôi muốn khẳng định rằng sổ chung là hợp pháp và hình thức sở hữu này xuất phát từ nhu cầu thực tiễn của thị trường. Pháp luật Việt Nam không cấm các giao dịch nhà sổ chung.
Việc nắm rõ pháp luật quy định về nhà sổ chung như thế nào và tính hợp pháp của nó là bước đầu tiên để bạn có cái nhìn đúng đắn, tránh những thông tin sai lệch, từ đó đưa ra lời khuyên khi mua nhà sổ chung có cơ sở và kinh nghiệm mua nhà sổ chung an toàn hơn.
Các quy định pháp luật chi phối giao dịch nhà sổ chung
Quy định về sở hữu chung theo Bộ luật Dân sự 2015
Khi nhiều người cùng sở hữu một tài sản, pháp luật dân sự đã có những quy định rất rõ ràng. Cụ thể:
- Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ khái niệm sở hữu chung, bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Đối với nhà sổ chung, chúng ta thường thấy hình thức sở hữu chung theo phần.
- Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của sở hữu chung theo phần. Theo đó, mỗi chủ sở hữu sẽ có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác. Điều này đặc biệt quan trọng để xác định quyền lợi của người mua nhà sổ chung và nghĩa vụ đóng thuế của người sở hữu nhà sổ chung.
- Điều 216 Bộ luật Dân sự 2015 chỉ ra rằng các chủ thể đồng sở hữu sẽ cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc đã thống nhất giữa các bên.
- Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc định đoạt tài sản chung, ví dụ như mua bán, chuyển nhượng, phải có sự thỏa thuận của TẤT CẢ các chủ sở hữu chung. Nếu một chủ sở hữu chung theo phần muốn bán phần quyền sở hữu của mình, các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua trong thời hạn 3 tháng đối với bất động sản kể từ ngày nhận được thông báo. Nếu vi phạm quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại. Đây là một trong những điểm chính gây ra rủi ro pháp lý khi mua nhà sổ chung.
Quy định về đất đai theo Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn
Luật Đất đai 2013 là văn bản pháp luật nền tảng quy định về quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Đối với nhà sổ chung, có một số điểm đáng chú ý:
- Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về việc ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu chung nhà ở thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người này. Cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận; tuy nhiên, nếu các chủ sử dụng hoặc chủ sở hữu có yêu cầu, có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 nêu rõ quyền của từng thành viên trong nhóm người sử dụng đất muốn thực hiện quyền đối với phần của mình. Trong trường hợp này, họ phải thực hiện thủ tục tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều này liên quan trực tiếp đến câu hỏi “nhà sổ chung có tách sổ riêng được không?”.
- Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các điều kiện chung để tách thửa đất. Các điều kiện này bao gồm: đất đã có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và còn thời hạn sử dụng đất. Đây là những yếu tố then chốt cần kiểm tra nếu bạn muốn tìm hiểu điều kiện để tách sổ hồng nhà sổ chung.
Quy định về nhà ở theo Luật Nhà ở 2014
Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung, Điều 126 Luật Nhà ở 2014 khẳng định: việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Nếu một chủ sở hữu không đồng ý bán, các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.
Tương tự như quy định của Bộ luật Dân sự, các chủ sở hữu chung cũng được quyền ưu tiên mua lại. Quy định này cho thấy tầm quan trọng của sự đồng thuận trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tài sản sổ chung.
Điều kiện tách thửa đất có nhà ở theo quy định địa phương
Mặc dù pháp luật chung có quy định về tách thửa, nhưng điều kiện để tách sổ hồng nhà sổ chung lại phụ thuộc rất nhiều vào quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố nơi có đất về diện tích tối thiểu. Đây là một yếu tố mà nhiều người mua nhà lần đầu thường bỏ qua.
Ví dụ minh họa tại TP. Hồ Chí Minh:
- Tại Khu vực 1 (bao gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), diện tích tối thiểu để tách thửa là 36m2 và chiều rộng mặt tiền không được nhỏ hơn 3m.
- Trong khi đó, tại Khu vực 3 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ), diện tích tối thiểu để tách thửa lên đến 80m2 và chiều rộng mặt tiền không được nhỏ hơn 5m.
Một lưu ý đặc biệt quan trọng là đất xây dựng chung cư thì không thể tách thửa riêng lẻ theo phần diện tích của từng người. Điều này có nghĩa là, nếu bạn đang tìm hiểu có nên mua căn hộ chung cư sổ chung thì cần cân nhắc kỹ càng hơn về bản chất sở hữu của loại hình tài sản này.
Ưu điểm và nhược điểm khi quyết định mua nhà sổ chung
Những ưu điểm thu hút của nhà sổ chung
Nhà sổ chung thường hấp dẫn nhiều người mua bởi những lợi ích rõ ràng, đặc biệt là đối với người mua nhà lần đầu hoặc người thu nhập thấp:
- Giá thành hấp dẫn: Đây là lợi thế lớn nhất. Nhà sổ chung thường có giá thành rẻ hơn đáng kể, thậm chí có thể thấp hơn đến một nửa so với nhà sổ riêng tương đương. Điều này giúp nhiều gia đình hiện thực hóa ước mơ sở hữu nhà ở khi ngân sách còn hạn hẹp.
- Cơ hội sở hữu nhà ở vị trí tốt: Với mức giá phải chăng, nhà sổ chung có thể mở ra cơ hội sở hữu tài sản ở các khu vực trung tâm hoặc ven đô có hạ tầng tốt, nơi nhà sổ riêng cùng tầm giá thường khó tìm thấy.
- Được pháp luật công nhận (nếu có sổ chung và đứng tên trên sổ): Quan trọng hơn mua bán giấy tay hoặc vi bằng, nếu bạn có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ chung), quyền sở hữu của bạn vẫn được Nhà nước công nhận. Điều này mang lại sự an toàn pháp lý cao hơn hẳn so với những giao dịch không chính thống.
Nhược điểm và rủi ro pháp lý tiềm ẩn
Bên cạnh những ưu điểm, nhà sổ chung cũng tiềm ẩn nhiều nhược điểm và rủi ro pháp lý khi mua nhà sổ chung mà bạn cần đặc biệt lưu ý. Đây chính là mối lo ngại hàng đầu của mọi người mua.
- Khó khăn trong mọi giao dịch: Đây là rào cản lớn nhất. Mọi giao dịch liên quan đến tài sản như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, thậm chí là sửa chữa hay xây dựng, đều yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản của TẤT CẢ các đồng sở hữu. Văn bản này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Chỉ cần một người không đồng ý, giao dịch của bạn có thể bị đình trệ hoặc không thể thực hiện được.
- Khó tách sổ riêng: Nhiều trường hợp, nhà sổ chung có tách sổ riêng được không là một câu hỏi khó. Rất nhiều nhà sổ chung không đủ điều kiện (như diện tích tối thiểu, vướng quy hoạch, không có lối đi riêng) để tách sổ riêng, dẫn đến việc bạn phải vĩnh viễn là đồng sở hữu và gặp khó khăn trong việc định đoạt tài sản.
- Ảnh hưởng từ các đồng sở hữu khác: Đây là rủi ro khi mua nhà sổ chung mà ít người nghĩ đến. Nếu một trong các đồng sở hữu gặp vấn đề về tài chính (nợ nần, phá sản), qua đời mà không có di chúc rõ ràng, hoặc không hợp tác, tài sản của họ có thể bị kê biên hoặc tranh chấp. Điều này có thể ảnh hưởng đến toàn bộ ngôi nhà, thậm chí có nguy cơ mất tiền khi mua nhà nếu tài sản bị bán hoặc cầm cố mà bạn không được thông báo.
- Rủi ro về quy hoạch: Khi nhà nằm trong diện quy hoạch, đền bù giải tỏa, việc phân chia quyền lợi giữa các đồng sở hữu có thể trở nên cực kỳ phức tạp và dễ phát sinh mâu thuẫn.
- Việc xây dựng, sửa chữa khó khăn: Bạn không thể tự ý sửa chữa, cải tạo hay xây dựng thêm mà không có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu khác.
- Mua bán bằng giấy tay/vi bằng: Đây là hình thức cực kỳ rủi ro mà bannha.net luôn cảnh báo. Các hình thức này hoàn toàn không được pháp luật công nhận giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao dịch đã xảy ra, không có giá trị pháp lý để đăng bộ sang tên, dẫn đến nguy cơ tranh chấp tài sản chung hoặc mất trắng tài sản cực kỳ cao.
- Khó khăn khi vay ngân hàng: Hầu hết các ngân hàng yêu cầu tất cả các chủ sở hữu trong sổ chung phải đồng ý xác nhận khi tiến hành thế chấp tài sản để vay vốn. Một số ngân hàng thậm chí còn yêu cầu tài sản phải được tách sổ riêng mới chấp nhận cho vay, gây khó khăn lớn cho người mua nhà lần đầu có nhu cầu vay vốn.
- Tính thanh khoản thấp và dễ bị ép giá: Khi bạn muốn bán lại, nhà sổ chung thường khó bán hơn và dễ bị người mua ép giá do những rủi ro và phức tạp về pháp lý. Điều này ảnh hưởng đến giá trị nhà sổ chung có tăng theo thời gian không và liệu có nên đầu tư nhà sổ chung để sinh lời hay không.
- Thủ tục giấy tờ phức tạp và tốn thời gian: Quy trình mua bán, sang tên, xin giấy phép liên quan đến nhà sổ chung thường phức tạp và tốn thời gian hơn nhiều so với giao dịch nhà sổ riêng.
Khi nào nên và không nên mua nhà sổ chung?
Các trường hợp có thể cân nhắc mua nhà sổ chung (Với sự cẩn trọng tối đa)
Nhà sổ chung không phải lúc nào cũng là lựa chọn tồi, đặc biệt nếu bạn thuộc một trong các trường hợp sau và thực hiện đầy đủ các biện pháp phòng ngừa rủi ro:
- Khi ngân sách cực kỳ hạn chế: Nếu tài chính của bạn eo hẹp và nhà sổ chung là lựa chọn duy nhất để sở hữu nhà ở tại vị trí mong muốn, bạn có thể cân nhắc. Tuy nhiên, điều này đi kèm với việc chấp nhận rủi ro cao hơn. Đối với người mua nhà lần đầu có thu nhập thấp, đây có thể là giải pháp cho người muốn mua nhà sổ chung để an cư.
- Có lộ trình tách sổ riêng rõ ràng và khả thi: Đây là điểm mấu chốt. Nếu thửa đất đã đủ điều kiện để tách sổ hồng nhà sổ chung theo quy định của địa phương và tất cả các đồng sở hữu cam kết, hợp tác thực hiện thủ tục tách sổ đất sổ chung bằng văn bản có công chứng, đây là một tín hiệu tốt. Hãy luôn yêu cầu bằng chứng cụ thể về khả năng tách sổ và thời gian dự kiến.
- Đồng sở hữu là người thân, bạn bè cực kỳ tin cậy: Mối quan hệ vững chắc, minh bạch và sự tin tưởng tuyệt đối giữa các bên sẽ giúp việc đạt được biên bản thỏa thuận chung về quyền và nghĩa vụ trở nên dễ dàng hơn, giảm thiểu tranh chấp tài sản chung sau này.
- Mục đích mua chỉ để ở lâu dài và không có ý định giao dịch trong tương lai gần: Nếu bạn coi đây là một giải pháp an cư tạm thời và không đặt nặng vấn đề chuyển nhượng hay có nên đầu tư nhà sổ chung để sinh lời, thì việc chấp nhận những rủi ro đi kèm có thể được cân nhắc.
Các trường hợp TUYỆT ĐỐI không nên mua nhà sổ chung
Để tránh những hậu quả/kết quả không mong muốn như mất tiền khi mua nhà hoặc vướng vào kiện tụng đất đai, bannha.net khuyến cáo bạn tuyệt đối không nên mua nhà sổ chung nếu rơi vào các trường hợp sau:
- Đất không đủ điều kiện tách sổ riêng: Nếu bạn đã tìm hiểu và biết chắc rằng tài sản không đủ điều kiện để tách sổ hồng nhà sổ chung, bạn sẽ vĩnh viễn là đồng sở hữu với mọi rủi ro kèm theo và không thể làm sổ riêng. Khi đó, quyền định đoạt tài sản của bạn sẽ bị hạn chế nghiêm trọng.
- Thiếu sự tin tưởng vào các đồng sở hữu khác: Đây là yếu tố then chốt, quyết định sự thành bại của việc sở hữu nhà sổ chung. Sự bất đồng, mâu thuẫn hoặc thiếu minh bạch giữa các bên có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài, cản trở mọi giao dịch và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua nhà sổ chung.
- Chỉ mua dựa trên lời hứa hẹn sẽ tách sổ hoặc giấy tờ không công chứng: Lời hứa không đi kèm văn bản pháp lý có giá trị là vô cùng rủi ro. Bạn phải có hợp đồng công chứng rõ ràng và cam kết bằng văn bản về lộ trình tách sổ.
- Mua bán bằng giấy tay hoặc vi bằng: Nhấn mạnh lại, các hình thức này hoàn toàn không có giá trị pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao dịch đã xảy ra, không có giá trị để đăng bộ sang tên, và bạn có nguy cơ mất trắng tài sản cực kỳ cao.
- Mục đích đầu tư sinh lời ngắn hạn: Nhà sổ chung có tính thanh khoản thấp và rủi ro pháp lý cao, khiến nó không phải là lựa chọn tối ưu cho việc đầu tư bất động sản nhanh chóng. Bạn có thể gặp khó khăn trong việc bán lại và dễ bị ép giá.
- Bị dụ dỗ mua “sổ hồng riêng nhưng trên đất sử dụng chung” hoặc ký ủy quyền 50 năm/công chứng vi bằng: Đây là những chiêu trò tiềm ẩn rủi ro khi mua nhà sổ chung rất lớn trên thị trường bất động sản. Như bannha.net đã cảnh báo, giấy ủy quyền sẽ mất giá trị khi người ủy quyền qua đời, và vi bằng không có giá trị chuyển nhượng quyền sở hữu.
Các bước giảm thiểu rủi ro khi giao dịch nhà sổ chung
Thẩm định pháp lý và hiện trạng tài sản
Trước khi đặt bút ký bất kỳ giấy tờ nào, việc thẩm định kỹ lưỡng về pháp lý và hiện trạng tài sản là không thể bỏ qua. Đây là các bước mua nhà sổ chung đầu tiên và quyết định sự an toàn của giao dịch:
- Kiểm tra quy hoạch và lịch sử pháp lý: Bạn cần tra cứu thông tin tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký Đất đai địa phương. Mục đích là để xác định tài sản có đang tranh chấp, thuộc diện quy hoạch của địa phương, hay đã bị thế chấp tại ngân hàng thương mại nào không. Việc này giúp bạn tránh được những rủi ro đầu tư bất động sản không đáng có.
- Xác minh giấy tờ gốc và thông tin tất cả đồng sở hữu: Luôn yêu cầu kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc, cùng với Căn cước công dân của tất cả các đồng sở hữu có tên trên sổ. Điều này để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin, xác minh người bán nhà sổ chung có đúng là chủ sở hữu hợp pháp hay không.
- Kiểm tra thực tế diện tích và lối đi: Đừng chỉ tin vào lời nói. Hãy đến tận nơi để đảm bảo hiện trạng thực tế của phần nhà/đất bạn định mua phù hợp với mô tả trên giấy tờ, có lối đi riêng ổn định và quan trọng là không bị các bên thứ ba lấn chiếm. Đây là cách mua nhà sổ chung không lo tranh chấp về lối đi sau này.
Thỏa thuận và hợp đồng mua bán chặt chẽ là chìa khóa bảo vệ quyền lợi
Một hợp đồng mua bán rõ ràng, minh bạch và được công chứng sẽ là lá chắn vững chắc bảo vệ bạn khỏi các tranh chấp tài sản chung và kiện tụng đất đai:
- Yêu cầu tách sổ riêng TRƯỚC KHI GIAO DỊCH (Nếu đủ điều kiện): Đây là phương án an toàn nhất nếu điều kiện để tách sổ hồng nhà sổ chung được đáp ứng. Đừng chỉ tin vào lời hứa hẹn từ người bán; bạn phải yêu cầu có cam kết bằng văn bản và lộ trình rõ ràng về thủ tục tách sổ đất sổ chung. Nếu nhà sổ chung có tách sổ riêng được không còn là câu hỏi ngỏ, hãy thật cẩn trọng.
- Văn bản đồng ý của TẤT CẢ đồng sở hữu: Bắt buộc phải có văn bản đồng ý (có công chứng) của tất cả các chủ sở hữu còn lại về việc cho phép giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần của bạn. Đây là yêu cầu then chốt theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014.
- Lập biên bản thỏa thuận phân chia rõ ràng (BẮT BUỘC công chứng): Đây là tài liệu tối quan trọng, như một cuốn “Hiến pháp” cho ngôi nhà sổ chung của bạn.
Tìm hiểu kỹ về các đồng sở hữu hiện tại
Mối quan hệ với các đồng sở hữu khác sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sống và quyền lợi của bạn.
- Ưu tiên mua với người thân, bạn bè tin cậy: Mối quan hệ tốt đẹp sẽ giúp việc giải quyết các vấn đề chung dễ dàng hơn rất nhiều.
- Đánh giá uy tín, tình hình tài chính và mức độ hợp tác của họ: Hãy hỏi những người xung quanh, tìm hiểu về lối sống và tình hình tài chính của các đồng sở hữu. Liệu họ có phải là người đáng tin cậy để cùng chia sẻ tài sản không?
Tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý (Luật sư, môi giới uy tín)
Tầm quan trọng của luật sư: Luôn tham khảo ý kiến Luật sư hoặc chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào. Họ sẽ giúp bạn kiểm tra tính pháp lý của tài sản, tư vấn các điều khoản hợp đồng công chứng cần thiết và giải đáp mọi thắc mắc của bạn về an toàn pháp lý nhà đất.
Các câu hỏi thường gặp về nhà sổ chung
Nhà sổ chung có thể tách sổ riêng được không?
Trả lời: Nhà sổ chung có tách sổ riêng được không? Đây là câu hỏi được rất nhiều người mua nhà lần đầu quan tâm. Có thể, nhưng quy trình này đòi hỏi nhiều điều kiện nghiêm ngặt. Bạn cần đáp ứng các tiêu chí pháp lý về diện tích tối thiểu, không vướng quy hoạch, và quan trọng nhất là phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu trên sổ.
Quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa khác nhau tùy theo từng địa phương. Ví dụ, tại TP. Hồ Chí Minh, Khu vực 1 yêu cầu tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền 3m, trong khi Khu vực 3 yêu cầu tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền 5m. Để biết chính xác điều kiện để tách sổ hồng nhà sổ chung tại khu vực bạn quan tâm, hãy liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương.
Mua nhà sổ chung có vay ngân hàng được không?
Trả lời: Mua nhà sổ chung có vay ngân hàng được không? Đây là một thách thức lớn hơn nhiều so với nhà sổ riêng. Hầu hết các ngân hàng thương mại yêu cầu tất cả các chủ sở hữu trên sổ chung phải đồng ý xác nhận thế chấp tài sản để vay vốn. Điều này có nghĩa là chỉ cần một trong các đồng sở hữu không hợp tác hoặc không đồng ý, hồ sơ vay của bạn sẽ khó được duyệt.
Một số ngân hàng thậm chí chỉ chấp nhận cho vay khi tài sản đã được tách sổ riêng. Vì vậy, nếu bạn có nhu cầu vay vốn khi mua nhà sổ chung, hãy cân nhắc kỹ rủi ro pháp lý khi mua nhà sổ chung và tìm hiểu trước chính sách của ngân hàng.
Vi bằng mua bán nhà sổ chung có giá trị pháp lý không?
Trả lời: Vi bằng mua bán nhà sổ chung có giá trị pháp lý không? Tôi muốn nhấn mạnh rằng, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện giao dịch đã xảy ra. Nó hoàn toàn không có giá trị pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Người mua nhà bằng vi bằng không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp. Điều này tiềm ẩn rủi ro mất trắng tài sản rất cao nếu xảy ra tranh chấp hoặc khi người bán nhà sổ chung thực hiện các giao dịch khác trên cùng tài sản. bannha.net luôn khuyên bạn TUYỆT ĐỐI KHÔNG sử dụng vi bằng hay giấy tờ viết tay để giao dịch bất động sản, thay vào đó, hãy luôn thực hiện thủ tục mua nhà sổ chung có công chứng tại Phòng Công chứng.
