Bạn đang ấp ủ giấc mơ về một ngôi nhà riêng tại Việt Nam, nhưng việc vay tiền mua nhà khiến bạn lo lắng về khả năng tài chính? Đừng quá bận tâm, vì có một “quy tắc vàng” được các chuyên gia tài chính và ngân hàng khuyến nghị có thể giúp bạn định hình lại kế hoạch tài chính của mình một cách thông minh nhất: đó chính là Quy tắc 28/36.
Bài viết này sẽ cùng bạn đi sâu tìm hiểu về quy tắc này, từ định nghĩa chi tiết, cách áp dụng cụ thể tại Việt Nam, cho đến những yếu tố quan trọng khác mà ngân hàng sẽ xem xét. Với kinh nghiệm gần hai thập kỷ trong lĩnh vực bất động sản tại bannha.net, tôi hy vọng sẽ mang đến cho bạn những thông tin hữu ích và góc nhìn thực tế nhất để biến ước mơ an cư thành hiện thực.
Nội dung chính bài viết:
- Đây là “quy tắc vàng” giúp bạn định mức chi tiêu cho nhà ở (tối đa 28% tổng thu nhập gộp hàng tháng) và tổng nợ (tối đa 36% tổng thu nhập gộp hàng tháng).
- Quy tắc 28/36 không phải luật, nhưng là tiêu chí tham khảo chính yếu mà các ngân hàng Việt Nam sử dụng (dưới dạng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập – DTI) để đánh giá khả năng duyệt vay của bạn.
- Bạn cần biết cách xác định thu nhập gộp và áp dụng 28% hoặc 36% để tự đánh giá khả năng vay, tránh vay quá sức và lập kế hoạch tài chính hiệu quả.
- Ngoài quy tắc này, ngân hàng còn đánh giá rất kỹ lịch sử tín dụng (CIC), sự ổn định thu nhập, vốn tự có (tiền trả trước), và tài sản đảm bảo của bạn.
- Quy tắc 28/36 là công cụ tốt để tránh rủi ro tài chính nhưng không tính đến các chi phí sinh hoạt thiết yếu. Do đó, cần kết hợp với các nguyên tắc quản lý tài chính khác để có kế hoạch vay mua nhà bền vững.
Quy tắc 28/36 khi vay tiền mua nhà?
Quy tắc 28/36 – phương pháp đánh giá khả năng vay an toàn
Quy tắc 28/36 là “quy tắc vàng” được các chuyên gia tài chính toàn cầu khuyến cáo. Nó có nguồn gốc từ các ngân hàng Mỹ. Mục đích cốt lõi của quy tắc này rất rõ ràng: giúp ngân hàng chọn lọc khách vay có khả năng trả nợ vay mua nhà tốt. Đồng thời, nó giúp chính bạn tự cân nhắc khả năng tài chính của mình, từ đó lập kế hoạch tài chính mua nhà hiệu quả.
Lợi ích trực tiếp của quy tắc này là giúp bạn định hướng ban đầu. Bạn sẽ tránh được tình trạng vay mua nhà quá sức. Nhờ đó, bạn có một kế hoạch tài chính vững vàng cho khoản vay mua nhà lớn. Đây chính là cách bạn bảo vệ sức khỏe tài chính cá nhân của mình, đảm bảo một ngưỡng an toàn tài chính khi vay tiền.
Sự liên quan giữa 28/36 và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) tại Việt Nam
Bạn thắc mắc quy tắc 28/36 áp dụng cho vay mua nhà ở Việt Nam như thế nào? Quy tắc 28/36 không phải quy định pháp luật bắt buộc ở Việt Nam. Tuy nhiên, nó là nguyên tắc tham chiếu hữu ích. Nhiều chuyên gia và các ngân hàng thương mại tại Việt Nam khuyến nghị sử dụng nó. Các ngân hàng Việt Nam hiện nay sử dụng rộng rãi Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (DTI – Debt-to-Income Ratio) để thẩm định vay mua nhà ngân hàng.
DTI giúp đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng. Về bản chất, 28/36 chính là một dạng cụ thể của DTI. Nó cung cấp các ngưỡng an toàn được khuyến nghị. Chúng tôi tại bannha.net và các chuyên gia tài chính đánh giá cao sự phù hợp của quy tắc này. Đây là công cụ nền tảng để phân bổ thu nhập cho các khoản vay một cách hợp lý.
Cách thức tính toán và áp dụng quy tắc 28/36 vay tiền mua nhà
Giải thích chi tiết hai thành tố của quy tắc 28/36
Quy tắc 28% – Cho chi phí nhà ở
Bạn nên dành tối đa 28% tổng thu nhập gộp hàng tháng (thu nhập trước thuế) cho các khoản liên quan đến nhà ở. Các khoản mục này bao gồm: Tiền gốc và lãi vay thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm nhà ở (nếu có), cùng với chi phí bảo trì trung bình (có thể ước tính khoảng 2% giá trị căn nhà mỗi năm). Nếu có, cả tiền hoa hồng môi giới khi bạn tính vào chi phí hàng tháng cũng thuộc nhóm này.
Kinh nghiệm từ cho thấy nhiều khách hàng của chúng tôi thường bỏ qua các chi phí phát sinh khi mua nhà như bảo trì hoặc thuế tài sản khi lập kế hoạch. Điều này dẫn đến áp lực bất ngờ sau này. Việc tính toán quy tắc 28/36 mua nhà đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện hơn về khoản khoản vay thế chấp của mình.
Quy tắc 36% – Cho tổng các khoản nợ
Tổng các khoản nợ hàng tháng của bạn không nên vượt quá 36% tổng thu nhập gộp hàng tháng (thu nhập trước thuế). Nhóm này bao gồm toàn bộ chi phí nhà ở (đã tính ở mức 28% trên) cộng với các khoản nợ khác. Đó có thể là vay mua ô tô, vay tiêu dùng, nợ thẻ tín dụng, tiền cấp dưỡng nuôi con, hay bất kỳ khoản phải trả định kỳ nào khác.
Lưu ý quan trọng: Đa số các nguồn về quy tắc 28/36 và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) đều tính trên thu nhập gộp hàng tháng (thu nhập trước thuế và các khoản khấu trừ khác). Một số ít nguồn có thể đề cập “thu nhập sau thuế”, nhưng để đảm bảo tính an toàn và chuẩn mực quốc tế, chúng tôi tại bannha.net khuyến nghị bạn sử dụng thu nhập gộp để quản lý nợ cá nhân hiệu quả nhất.
Hướng dẫn từng bước tự tính toán với ví dụ thực tế bằng VNĐ
Để dễ dàng tính toán quy tắc 28/36 mua nhà cho bản thân, bạn hãy làm theo 3 bước đơn giản này:
- Bước 1: Xác định tổng thu nhập ổn định vay ngân hàng của bạn (trước thuế) mỗi tháng.
- Bước 2: Tính toán mức chi phí nhà ở tối đa (28%):
Số tiền tối đa dành cho khoản vay mua nhà = Tổng thu nhập gộp hàng tháng x 28% - Bước 3: Tính toán tổng các khoản nợ tối đa (36%):
Số tiền tối đa dành cho tất cả các khoản nợ = Tổng thu nhập gộp hàng tháng x 36%
Công cụ tính toán khả năng vay mua nhà trực tuyến trên bannha.net
Để giúp bạn ước lượng nhanh khả năng vay của mình theo quy tắc 28/36 vay tiền mua nhà, hãy sử dụng công cụ tính khả năng vay mua nhà tiện lợi của bannha.net. Công cụ này sẽ hỗ trợ bạn tối ưu hóa hồ sơ vay ngân hàng ngay từ bước đầu tiên! (Nếu có, chèn liên kết CTA đến công cụ).
Ưu điểm và hạn chế của quy tắc 28/36
Ưu điểm vượt trội của quy tắc 28/36
Quy tắc 28/36 cung cấp một khung tham chiếu ban đầu, định hướng rõ ràng cho người vay. Nó giúp bạn tránh được rủi ro tài chính khi vay mua nhà quá sức. Nhờ đó, bạn sẽ hạn chế được tình trạng “gánh nợ” và áp lực tài chính nặng nề. Việc tuân thủ quy tắc này góp phần tạo ra sự ổn định tài chính, cho phép bạn có khoản dự phòng tài chính mua nhà và tiết kiệm hiệu quả.
Quy tắc 28/36 cũng đảm bảo lợi ích cho cả người vay và ngân hàng trong việc quản lý nợ cá nhân và rủi ro. Chính vì những lý do này, quy tắc 28/36 được xem là một giải pháp tài chính vay mua nhà thông minh. Trải nghiệm thực tế từ cho thấy, những khách hàng áp dụng quy tắc này thường có quá trình trả nợ vay mua nhà suôn sẻ hơn.
Họ ít gặp rắc rối tài chính, từ đó có thể tập trung vào lập kế hoạch tài chính mua nhà hiệu quả và tận hưởng tổ ấm của mình. Đây chính là một ngưỡng an toàn tài chính khi vay tiền được nhiều chuyên gia tài chính cá nhân khuyến nghị.
Hạn chế cần cân nhắc khi áp dụng quy tắc 28/36
Dù có nhiều ưu điểm, quy tắc 28/36 cũng có những mặt hạn chế bạn cần xem xét. Hạn chế lớn nhất là nó không tính đến chi phí sinh hoạt thiết yếu. Quy tắc này chỉ tập trung vào các khoản nợ mà bỏ qua các chi phí hàng ngày như ăn uống, đi lại, học phí con cái, y tế, và giải trí.
Điều này có thể dẫn đến việc sau khi trả nợ, bạn không còn đủ tiền cho các nhu cầu sống cơ bản. Ngoài ra, quy tắc này có thể khá cứng nhắc, không hoàn toàn phù hợp với mọi trường hợp. Ví dụ, người có thu nhập ổn định vay ngân hàng cao có thể thoải mái hơn với tỷ lệ phần trăm lớn hơn, trong khi người có thu nhập thấp có thể gặp khó khăn ngay cả với tỷ lệ này. Quy tắc cũng không linh hoạt với biến động của thị trường bất động sản Việt Nam hoặc sự khác biệt về chi phí sinh hoạt giữa các vùng miền.
Cuối cùng, việc phân bổ thu nhập cho các khoản vay quá lớn có thể hạn chế khả năng theo đuổi các mục tiêu tài chính khác của bạn, như đầu tư sinh lời hoặc tiết kiệm lớn. Đây là lý do bạn cần đặt câu hỏi: có nên vay mua nhà khi đã đạt giới hạn 36% tổng nợ theo quy tắc? Câu trả lời phụ thuộc vào nhiều yếu tố cá nhân khác của bạn.
Ai sẽ đánh giá khả năng vay của bạn và những yếu tố ngân hàng Việt Nam xem xét ngoài quy tắc 28/36
Điều kiện về người vay
Đầu tiên, các ngân hàng sẽ xem xét hồ sơ cá nhân của người muốn vay. Bạn cần là công dân Việt Nam (hoặc Việt kiều, người nước ngoài cư trú hợp pháp). Độ tuổi vay thường nằm trong khoảng từ 18 tuổi đến 65-75 tuổi tại thời điểm kết thúc khoản vay, tùy theo quy định của từng ngân hàng.
Bạn cũng phải có đủ năng lực hành vi dân sự. Mục đích vay vốn phải hợp pháp, thường là mua nhà hoặc đất ở. Cuối cùng, bạn cần có hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú tại khu vực có chi nhánh của ngân hàng thương mại mà bạn muốn vay tiền. Đây là những điều kiện vay mua nhà ngân hàng cơ bản nhất.
Điều kiện về tài chính
Khả năng tài chính là yếu tố then chốt. Ngân hàng muốn thấy bạn có thu nhập ổn định vay ngân hàng mỗi tháng. Các nguồn thu nhập này có thể đến từ lương, thưởng, cho thuê nhà/ô tô, hoặc hoạt động kinh doanh. Để xác minh, bạn cần cung cấp các giấy tờ như hợp đồng lao động, sao kê lương, giấy phép kinh doanh, báo cáo thuế, hoặc hợp đồng cho thuê.
Bên cạnh đó, tiền trả trước mua nhà cũng rất quan trọng. Bạn cần chuẩn bị ít nhất 20-30% giá trị căn nhà dự định mua. Mức vốn tự có khi vay mua nhà an toàn nhất thường được khuyến nghị là 30-40% giá trị căn nhà. Hạn mức vay của ngân hàng có thể lên tới 70-80% giá trị căn nhà. Việc chuẩn bị tốt dự phòng tài chính mua nhà giúp bạn dễ dàng hơn trong quy trình cho vay mua nhà.
Lịch sử tín dụng (CIC)
Lịch sử tín dụng (CIC) là một yếu tố cực kỳ quan trọng mà ngân hàng không thể bỏ qua. CIC là viết tắt của Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia Việt Nam, trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Đơn vị này có nhiệm vụ thu thập, lưu trữ, phân tích và cung cấp thông tin tín dụng của mọi cá nhân và doanh nghiệp. Hệ thống CIC sẽ chấm điểm tín dụng của bạn dựa trên lịch sử thanh toán, số dư nợ, thời gian sử dụng tín dụng, và nhiều yếu tố khác.
- Điểm cao (570-750): Cho thấy rủi ro thấp, khả năng vay cao và bạn có cơ hội hưởng lãi suất vay mua nhà cập nhật với ưu đãi tốt nhất.
- Điểm thấp (150-430): Là dấu hiệu của rủi ro cao, khiến bạn khó hoặc không đủ điều kiện vay.
Đặc biệt, nếu lịch sử tín dụng của bạn hiển thị nợ xấu (nợ thuộc Nhóm 3, Nhóm 4 hoặc Nhóm 5 – tức nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ, nợ có khả năng mất vốn), bạn sẽ rất khó được duyệt vay mua nhà. Nhiều ngân hàng yêu cầu lịch sử tín dụng của bạn trong vòng 12 tháng gần nhất không phát sinh nợ xấu nhóm 2, và 5 năm gần nhất không phát sinh nợ xấu nhóm 3, 4, 5.
Trải nghiệm thực tế đã chứng kiến nhiều trường hợp dù khách hàng có thu nhập ổn định vay ngân hàng tốt nhưng nợ xấu cá nhân hoặc của vợ/chồng trong hộ khẩu gia đình vẫn khiến hồ sơ bị từ chối. Vì vậy, việc tối ưu hóa hồ sơ vay ngân hàng luôn cần một lịch sử tín dụng sạch.
Tài sản đảm bảo
Yếu tố cuối cùng là tài sản đảm bảo. Tài sản thế chấp của bạn phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ. Đồng thời, giá trị tài sản đảm bảo phải phù hợp với khoản vay bạn muốn nhận. Điều này giúp ngân hàng an tâm hơn về khoản vay của mình.
Hỏi đáp nhanh về quy tắc 28/36 vay tiền mua nhà
Quy tắc 28/36 có phải là bắt buộc theo
Không. Đây là một nguyên tắc khuyến nghị để bạn quản lý tài chính cá nhân hiệu quả. Nó là tiêu chí tham khảo cho các ngân hàng thương mại khi thẩm định vay mua nhà ngân hàng, không phải quy định pháp luật bắt buộc. Mặc dù vậy, việc nắm vững nó giúp bạn hiểu rõ hơn về phương pháp đánh giá khả năng vay của mình.
Nếu thu nhập không đủ theo quy tắc 28/36, tôi có còn cơ hội vay mua nhà không?
Có. Bạn vẫn có cơ hội, nhưng sẽ khó khăn hơn. Ngân hàng sẽ chú trọng xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến DTI khi vay mua nhà tại Việt Nam khác. Ví dụ, bạn có tài sản đảm bảo giá trị cao, lịch sử tín dụng (CIC) cực tốt, hoặc có vốn tự có khi vay mua nhà lớn.
Ngoài ra, bạn cần tìm giải pháp tài chính vay mua nhà bằng cách tăng thu nhập ổn định vay ngân hàng hoặc giảm các khoản nợ khác. Hãy liên hệ bannha.net để được tư vấn vay mua nhà theo quy tắc 28/36 và cách tối ưu hóa hồ sơ vay ngân hàng của bạn.
