Ngân hàng nới room tín dụng và cập nhật mới nhất về chỉ tiêu và động thái nới room tín dụng 2025

Bạn đang quan tâm đến việc “ngân hàng nới room tín dụng” và những tác động của nó đến thị trường bất động sản? Đây chắc chắn là một trong những chủ đề nóng nhất hiện nay, thu hút sự chú ý của cả người mua nhà, nhà đầu tư lẫn các doanh nghiệp. Quyết định nới room của Ngân hàng Nhà nước không chỉ là một động thái kỹ thuật mà còn tiềm ẩn những cơ hội và thách thức lớn. Vậy điều này thực sự có ý nghĩa gì với bạn và thị trường nhà đất? Bài viết này sẽ đi sâu phân tích từ định nghĩa, các con số thực tế đến những lời khuyên hữu ích nhất.

Tôi là một chuyên gia phân tích thị trường bất động sản với hơn 20 năm kinh nghiệm đồng hành cùng bannha.net – nền tảng giao dịch bất động sản uy tín từ năm 2005. Với vai trò là người trực tiếp theo dõi và đánh giá biến động của thị trường, tôi cùng đội ngũ bannha.net cam kết mang đến cho bạn những thông tin chính xác, minh bạch và có giá trị nhất để bạn đưa ra quyết định sáng suốt.

Nội dung chính bài viết:

• Đây là động thái chủ động từ NHNN nhằm bơm thêm vốn vào nền kinh tế, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong bối cảnh phục hồi, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% năm 2024 và 16% năm 2025.
• NHNN không cấm cho vay bất động sản nhưng vẫn kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo an toàn hệ thống. Tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản và nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh.
• Việc nới room giúp các dự án tiếp cận vốn, cải thiện thanh khoản và củng cố niềm tin. Tuy nhiên, không đảm bảo giá bất động sản sẽ tăng đột biến ngay lập tức ở tất cả các phân khúc.
• NHNN định hướng giảm lãi suất cho vay. Mặc dù có room mới, các ngân hàng vẫn ưu tiên khách hàng có lịch sử tín dụng tốt và khả năng trả nợ minh bạch để kiểm soát nợ xấu.
• NHNN đang có lộ trình loại bỏ cơ chế room, thay vào đó là quản lý dựa trên năng lực và tiêu chí xếp hạng của từng ngân hàng, thúc đẩy tính chủ động và quản trị rủi ro cao hơn từ các TCTD.

Room tín dụng là gì và tại sao Ngân hàng Nhà nước phải nới room vào thời điểm này?

Room tín dụng hay còn gọi là hạn mức tăng trưởng tín dụng, là giới hạn tối đa về số vốn mà một ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng (TCTD) được phép cho vay trong một khoảng thời gian nhất định, thường là trong một năm. Cơ quan chịu trách nhiệm điều hành chính sách tín dụng này chính là Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN). NHNN sẽ quy định và công bố hạn mức này cho từng ngân hàng hàng năm. Mục đích là để các ngân hàng không cho vay vượt quá một ngưỡng an toàn, giúp quản lý tốt hơn dòng tiền trong nền kinh tế.

Mục tiêu điều hành chính sách tiền tệ của NHNN qua room tín dụng

NHNN sử dụng room tín dụng như một công cụ quan trọng trong chính sách tiền tệ quốc gia, với các mục tiêu rõ ràng:

• Kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô: Bằng cách giới hạn lượng tiền bơm ra thị trường thông qua cho vay, NHNN có thể kiểm soát tổng lượng tiền lưu thông, từ đó giảm áp lực lên giá nhà đất và tránh nguy cơ xảy ra “bong bóng” kinh tế.
• Duy trì an toàn hệ thống tài chính: Hạn chế rủi ro hệ thống tài chính, đặc biệt là các vấn đề như nợ xấu ngân hàng, “bong bóng” tài sản, và sự mất cân đối cung cầu vốn. Điều này giúp các ngân hàng quản lý vốn tốt hơn, đảm bảo hệ thống tài chính an toàn và khả năng thanh toán.
• Kiểm soát quy mô và tốc độ tăng trưởng tín dụng: Đảm bảo tăng trưởng tín dụng bền vững, không quá nóng, hỗ trợ nền kinh tế phát triển ổn định.
• Định hướng dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên: NHNN có thể phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng để khuyến khích các ngân hàng cấp vốn cho các ngành kinh tế quan trọng như nông nghiệp, sản xuất, dự án hạ tầng hoặc doanh nghiệp nhỏ và vừa. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như thị trường bất động sản hay chứng khoán.

Lý do NHNN chủ động “nới room” tín dụng trong giai đoạn hiện tại

“Nới room tín dụng” chính là quá trình NHNN cấp phép cho các ngân hàng tăng hạn mức cho vay của họ. Vậy tại sao NHNN lại quyết định nới room vào thời điểm này?

• Đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế: Khi nền kinh tế đang trên đà kinh tế phục hồi hoặc có nhu cầu đầu tư mạnh mẽ, việc nới room giúp dòng tiền vào thị trường linh hoạt hơn, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn.
• Thúc đẩy tăng trưởng: Nới room tín dụng là động thái nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đảm bảo các cân đối lớn của nền kinh tế và mục tiêu tăng trưởng GDP của Chính phủ Việt Nam.

Cập nhật mới nhất về chỉ tiêu và động thái nới room tín dụng 2025

Mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2025

Chính phủ Việt Nam đã đặt ra những mục tiêu tăng trưởng rõ ràng cho ngành ngân hàng, nhằm ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ doanh nghiệp.

• Năm 2024: NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%. Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng này đã được giao hết cho các tổ chức tín dụng (TCTD) ngay từ đầu năm. Đến cuối năm 2024, tín dụng nền kinh tế đã tăng khoảng 15,08% so với cuối năm 2023, tương đương 2,1 triệu tỷ đồng dòng tiền vào thị trường đã được bơm vào nền kinh tế.
• Năm 2025: NHNN dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống sẽ đạt khoảng 16%. Mục tiêu này được đánh giá là phù hợp với mục tiêu tăng trưởng GDP từ 8% đến 8,5% của Chính phủ. Tính đến ngày 28/7/2025, tín dụng toàn hệ thống đã tăng 9,64% so với cuối năm 2024. Đến ngày 18/8/2025, dư nợ tín dụng tiếp tục tăng lên 10,65% so với cuối năm 2024.

Các đợt điều chỉnh và nguyên tắc nới room của NHNN

NHNN đã rất chủ động trong việc điều hành chính sách tín dụng thông qua các đợt nới room tín dụng gần đây:

• Cuối năm 2024: NHNN đã hai lần điều chỉnh tăng thêm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các TCTD vào ngày 28/8 và 28/11/2024. Việc này được thực hiện khi kiểm soát lạm phát đạt hiệu quả, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn và hỗ trợ sản xuất kinh doanh. Các TCTD có tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt từ 80% chỉ tiêu ban đầu sẽ được chủ động điều chỉnh tăng thêm dư nợ tín dụng theo công thức: Dư nợ tín dụng ngày 31/12/2023 x Điểm xếp hạng năm 2023 x 0,5%.
• Năm 2025: Ngày 31/7/2025, NHNN tiếp tục thông báo điều chỉnh tăng thêm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các TCTD. Đáng chú ý, việc bổ sung hạn mức này là sự chủ động từ NHNN mà các TCTD không cần phải đề nghị.
• Nguyên tắc: NHNN thực hiện điều hành chính sách tín dụng dựa trên đánh giá thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và tuân thủ nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.

Ngân hàng nào hưởng lợi nhiều nhất từ việc nới room tín dụng 2025?

Với kinh nghiệm phân tích tại bannha.net, tôi đã tổng hợp những ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tín dụng tích cực nửa đầu năm 2025, đồng thời có tiềm năng được tiếp cận nguồn vốn bổ sung từ việc nới room:

• VPBank: Dư nợ đạt 842.000 tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm.
• HDBank: Dư nợ vượt 517.000 tỷ đồng, tăng 18,2%. HDBank còn đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng cao nhất ngành là 32% và tích cực triển khai cho vay mua nhà ở xã hội.
• MB: Dư nợ tín dụng hợp nhất gần 913.000 tỷ đồng, tăng 12,5%.
• SHB: Dư nợ cho vay khách hàng vượt 594,5 nghìn tỷ đồng, tăng 14,4%.
• Techcombank: Dư nợ tín dụng tăng 10,6% so với đầu năm, tương đương khoảng 70.000 tỷ đồng.
• Nam A Bank: Dư nợ tín dụng tăng 14,7% so với đầu năm, đạt gần 193.000 tỷ đồng.
• TPBank: Đến cuối tháng 6/2025, dư nợ tín dụng đạt gần 293.500 tỷ đồng, tăng 11,7%.
• VIB: Dư nợ tín dụng vượt 356.000 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm.
• LPBank: Quy mô danh mục tín dụng tăng 11,2% trong nửa đầu năm, đạt 368.727 tỷ đồng.
• NCB: Cho vay khách hàng ước đạt gần 86.835 tỷ đồng, tăng trưởng 22% so với cuối năm 2024.
• Kienlongbank: Dư nợ vay khách hàng đạt hơn 69.547 tỷ đồng, tăng 13,2%.
• Vietcombank: Đến 30/6/2025, tín dụng toàn hệ thống đạt 1,6 triệu tỷ đồng, tăng 11,1%.
• VietinBank: Tăng trưởng tín dụng ước đạt 10% so với cuối năm 2024, tương đương 170.000 tỷ đồng.

Tác động đa chiều của việc nới room tín dụng đến thị trường bất động sản

Dòng vốn tín dụng vào bất động sản

Dòng tiền vào thị trường bất động sản luôn là yếu tố then chốt. Theo số liệu, dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đạt 3,15 triệu tỷ đồng vào ngày 28/10/2024, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Đáng chú ý, tín dụng tiêu dùng BĐS (cho các cá nhân vay mua nhà hoặc sửa nhà) chỉ tăng 4,62%, trong khi tín dụng cho doanh nghiệp BĐS lại tăng từ 35% lên 40% (hoặc hơn 16% so với cuối năm 2023).

Chính sách hỗ trợ vay vốn mua nhà ở xã hội cũng đang được đẩy mạnh. Bằng chứng là chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã giải ngân 4.578 tỷ đồng tính đến tháng 7/2025, tăng 60,9% so với cuối năm 2024. NHNN khẳng định không có quy định cấm cho vay BĐS, nhưng việc cấp tín dụng phải dựa trên nguyên tắc an toàn, đảm bảo an toàn hệ thống tài chính. Định hướng của NHNN là tập trung vốn vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, đồng thời kiểm soát chặt chẽ đối với phân khúc bất động sản tiềm ẩn rủi ro.

Ảnh hưởng đến thanh khoản và nguồn cung dự án bất động sản

Việc ngân hàng nới room tín dụng sẽ giúp các TCTD có thêm nguồn vốn để cấp tín dụng. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản với các dự án bất động sản đang dang dở có thể tiếp cận nguồn vốn và tiếp tục triển khai.

Dự báo thị trường: Chúng tôi dự báo dòng vốn tín dụng vào bất động sản cuối năm 2025 sẽ cải thiện thanh khoản thị trường cho cả chủ đầu tư và toàn thị trường, góp phần giải quyết tình trạng “đóng băng” dòng tiền.

Xu hướng giá bất động sản và tâm lý nhà đầu tư

Nới room tín dụng có ảnh hưởng thế nào đến giá bất động sản cuối năm là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm.

• Giá nhà đất: Việc nới lỏng tín dụng có thể giúp ổn định giá bất động sản, tránh giảm giá sâu hơn, đặc biệt ở các phân khúc bất động sản nhà ở thực.
• Tâm lý thị trường: Thị trường khó có thể chứng kiến “sóng” tăng giá nhà đất mạnh ngay lập tức. Tuy nhiên, động thái này sẽ giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà, khuyến khích hoạt động giao dịch sôi động hơn.

Điều kiện vay mua nhà và những thay đổi về lãi suất

Với việc nới room, nhiều người đặt câu hỏi về lãi suất vay mua căn hộ chung cư sau khi ngân hàng nới room có giảm không và điều kiện vay mua nhà nới room tín dụng sẽ như thế nào.

• Lãi suất cho vay: NHNN đã và đang duy trì lãi suất điều hành ở mức thấp để định hướng thị trường giảm lãi suất cho vay, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân. Lãi suất cho vay bình quân đối với các giao dịch phát sinh mới đã có xu hướng giảm. Bạn có thể tìm kiếm vay mua nhà lãi suất ưu đãi [tên ngân hàng] phù hợp với mình.
• Điều kiện vay vốn: NHNN đã ban hành Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn, trong đó không cấm cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, khoản vay bảo đảm bằng chính bất động sản hình thành trong tương lai này sẽ áp dụng hệ số rủi ro tín dụng từ 30% đến 120% tùy thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV), hoặc 150% nếu không có thông tin LTV.
• Hỗ trợ tiếp cận vốn: NHNN cũng chỉ đạo các ngân hàng giảm, miễn lãi các dự án (bao gồm cả BĐS) và cơ cấu lại nợ thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Cơ hội và rủi ro về việc ngân hàng nới room tín dụng

Cơ hội tiềm năng cho người mua và nhà đầu tư

Động thái nới room tín dụng mở ra những cánh cửa mới cho cả người mua và nhà đầu tư:

• Tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn: Với việc ngân hàng nới room tín dụng, dòng tiền vào thị trường sẽ dồi dào hơn. Điều này giúp các cá nhân và doanh nghiệp bất động sản dễ dàng tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý hơn, đặc biệt nếu bạn đang tìm kiếm vay mua nhà lãi suất ưu đãi cụ thể.
• Tăng thanh khoản thị trường: Khi nguồn vốn được khơi thông, thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện đáng kể, giúp các giao dịch mua bán, cho thuê diễn ra sôi động hơn. Đây là thời điểm tốt để đánh giá tác động của dòng vốn mới.
• Cơ hội đầu tư bất động sản: Với sự dự báo thị trường tích cực hơn, các nhà đầu tư thông minh sẽ có cơ hội lựa chọn các dự án tiềm năng, đặc biệt là những dự án có pháp lý hoàn chỉnh và rõ ràng. Bạn có thể tìm kiếm gói vay bất động sản sau nới room để tận dụng cơ hội này.

Những rủi ro cần lường trước

Mặc dù có nhiều điểm tích cực, chúng ta không thể bỏ qua những rủi ro hệ thống tài chính tiềm ẩn:

• Rủi ro lạm phát: Nếu tăng trưởng tín dụng quá nóng, dòng tiền vào thị trường tăng đột biến nhưng không được quản lý tốt, điều này có thể gây áp lực lên kiểm soát lạm phát.
• Dòng vốn chảy sai hướng: Nguy cơ vốn tín dụng lại chảy vào các kênh đầu cơ, thiếu hiệu quả thay vì phục vụ sản xuất kinh doanh hoặc nhu cầu ở thực, có thể dẫn đến nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản cục bộ.
• Ngân hàng vẫn thận trọng: Dù được nới room, các ngân hàng vẫn có thể siết chặt các tiêu chuẩn cho vay để kiểm soát nợ xấu ngân hàng và đảm bảo hệ số rủi ro tín dụng, đặc biệt với các khoản tín dụng tiêu dùng hay dự án không minh bạch.
• Mặt bằng lãi suất không đồng đều: Lãi suất giảm có thể không diễn ra đồng bộ ở tất cả các ngân hàng hay phân khúc bất động sản, việc so sánh lãi suất vay bất động sản các ngân hàng là cần thiết.

Lộ trình tiến tới bỏ room tín dụng trong tương lai của chính sách tiền tệ Việt Nam

Lý do và mục tiêu của việc bỏ room tín dụng

NHNN đang tích cực triển khai lộ trình hạn chế và tiến tới xóa bỏ việc điều hành chính sách tín dụng phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng tổ chức tín dụng (TCTD). Điều này được thực hiện theo tinh thần của Nghị quyết số 62 năm 2022 của Quốc hội.

Mục tiêu chính của động thái này là:

• Tăng tính chủ động và cạnh tranh: Giúp các ngân hàng có thể tự chủ hơn trong việc quản lý và điều hành tín dụng, từ đó tăng cường tính cạnh tranh và hiệu quả hoạt động.
• Duy trì an toàn hệ thống: Đồng thời, việc này vẫn đảm bảo duy trì sự an toàn của hệ thống tài chính và khả năng kiểm soát lạm phát của NHNN.

Thách thức và yêu cầu đối với các ngân hàng thương mại

Việc tiến tới bỏ room tín dụng đặt ra những thách thức và yêu cầu mới cho các ngân hàng thương mại lớn:

• Tự xây dựng “hàng rào” phòng ngừa rủi ro: Thay vì dựa vào một hạn mức cho vay cứng từ NHNN, các ngân hàng sẽ phải tự xây dựng “hàng rào” để phòng ngừa rủi ro hệ thống tài chính và nợ xấu ngân hàng cho chính mình. Điều này đòi hỏi năng lực quản trị rủi ro và đánh giá tác động thị trường phải ở mức cao hơn rất nhiều.
• Chuyển đổi cơ chế quản lý: Các ngân hàng sẽ cần chuyển đổi sang cơ chế quản lý dựa trên các tiêu chí xếp hạng và năng lực nội tại của từng ngân hàng, thay vì phụ thuộc vào một chỉ tiêu chung.

Câu hỏi thường gặp về việc nới room tín dụng

Nới room có chắc chắn làm giá bất động sản tăng không?

Việc nới room tín dụng có thể hỗ trợ ổn định giá nhà đất và cải thiện thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, điều này không đảm bảo rằng giá bất động sản sẽ tăng đột biến ngay lập tức ở tất cả các phân khúc bất động sản.

Sự tăng giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như nguồn cung, nhu cầu thực, quy hoạch, lãi suất thực tế và tình hình kinh tế vĩ mô. Do đó, bạn nên thận trọng đánh giá tác động tổng thể thay vì chỉ tập trung vào một yếu tố.

Người mua nhà ở xã hội có được hưởng lợi đặc biệt từ chính sách này không?

Có. Chính sách hỗ trợ vay vốn mua nhà ở xã hội đang được Chính phủ Việt Nam và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặc biệt khuyến khích. Tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang được đẩy mạnh và ưu tiên giải ngân.

Bằng chứng là đến tháng 7/2025, chương trình này đã giải ngân 4.578 tỷ đồng, tăng 60,9% so với cuối năm 2024. Đây là một gói tín dụng ưu đãi trọng điểm nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, vì vậy, nếu bạn thuộc đối tượng này, đây là một cơ hội lớn.

Làm sao để tôi biết ngân hàng nào còn room tín dụng để vay?

Thông tin chi tiết về hạn mức cho vay hay room tín dụng cụ thể của từng ngân hàng thường không được công bố rộng rãi. Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có thể tìm hiểu bằng cách:

• Tham khảo dự báo xu hướng dòng vốn tín dụng vào bất động sản trong quý cuối năm 2025 và danh sách các ngân hàng thương mại lớn có tốc độ tăng trưởng tín dụng cao trong các báo cáo tài chính mà chúng tôi đã đề cập ở phần trên.
• Chủ động liên hệ trực tiếp với bộ phận tín dụng của các ngân hàng cụ thể để tìm hiểu về các gói vay bất động sản sau nới room, điều kiện vay mua nhà nới room tín dụng, lãi suất vay mua nhà 2025/2026, và thủ tục vay vốn ngân hàng mua đất.
• Bạn cũng có thể so sánh lãi suất vay bất động sản các ngân hàng để tìm được vay mua nhà lãi suất ưu đãi phù hợp nhất với nhu cầu của mình, trước khi quyết định đăng ký vay mua nhà.