Chào bạn, bạn đang tìm kiếm kinh nghiệm mua đất sổ chung để an tâm hơn cho quyết định đầu tư quan trọng của mình phải không? Tôi hiểu rằng, loại hình bất động sản này mang đến cơ hội giá tốt nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý.
Với gần 20 năm đồng hành cùng hàng triệu giao dịch nhà đất tại Việt Nam trên nền tảng bannha.net, tôi đã chứng kiến nhiều câu chuyện thành công cũng như những vướng mắc phát sinh từ đất sổ chung.
Bài viết này, dựa trên những phân tích sâu về Luật Đất đai 2024 mới nhất, kinh nghiệm thực tế của tôi và đội ngũ chuyên gia bannha.net, sẽ là cẩm nang toàn diện giúp bạn hiểu rõ bản chất, nhận diện rủi ro và thực hiện giao dịch đất sổ chung một cách an toàn nhất.
Nội dung chính bài viết:
- Đây là hình thức đồng sở hữu, được pháp luật công nhận nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn đất sổ riêng.
- Khả năng không thể tách sổ riêng là mối lo ngại hàng đầu, do điều kiện diện tích tối thiểu hoặc quy hoạch địa phương. Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu độc lập của bạn.
- Luôn xác minh sổ gốc, tra cứu quy hoạch và tình trạng tranh chấp/thế chấp tại cơ quan nhà nước, đồng thời khảo sát thực địa kỹ càng. Đừng bỏ qua bước này.
- Mọi giao dịch, từ đặt cọc đến chuyển nhượng, phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên đồng sở hữu và bắt buộc công chứng hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
- Vì tính chất phức tạp, bạn nên tìm luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý đất sổ chung uy tín (như bannha.net) để được hỗ trợ, thẩm định và đảm bảo an toàn giao dịch bất động sản.
Đất sổ chung là gì?
Đất sổ chung, hay còn gọi là đất đồng sở hữu, là mảnh đất có nhiều người cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đặc điểm nổi bật là các chủ sở hữu này thường không có quan hệ vợ chồng, con cái hay các mối quan hệ huyết thống theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
Có nhiều lý do khiến một mảnh đất trở thành tài sản sở hữu chung. Những nguyên nhân này là mấu chốt để bạn đánh giá pháp lý nhà đất khi mua đất sổ chung ở đâu và như thế nào:
- Không đủ điều kiện tách thửa: Đây là nguyên nhân phổ biến nhất. Nhiều khu vực có quy định về hạn mức diện tích tối thiểu để được cấp sổ riêng. Khi diện tích đất không đủ, hoặc người mua chỉ có thể chi trả cho một phần nhỏ, nhiều người sẽ cùng mua chung, dẫn đến hình thành quyền đồng sở hữu đất đai.
- Do thừa kế tài sản: Khi một thửa đất được thừa kế bởi nhiều người (ví dụ: các anh chị em), tất cả những người thừa kế sẽ trở thành đồng sở hữu của thửa đất đó.
- Đất nằm trong quy hoạch: Đôi khi, một mảnh đất lớn nằm trong diện quy hoạch chưa được triển khai, khiến việc tách thửa riêng cho từng phần là không thể.
- Phân lô bán nền trái phép: Đáng lo ngại hơn, một số công ty lợi dụng kẽ hở pháp lý, phân lô đất nông nghiệp không đủ diện tích theo quy định, rồi dùng hình thức sở hữu chung để bán cho khách hàng. Đây là một rủi ro mua đất lớn.
4 Kinh nghiệm mua đất sổ chung
1. Trước khi đặt cọc – Kiểm tra pháp lý và khảo sát thực địa kỹ lưỡng
Xác minh sổ đỏ/sổ hồng gốc và thông tin chủ sở hữu
Bạn hãy yêu cầu người bán cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng). Sau đó, hãy kiểm tra kỹ các thông tin trên sổ có khớp với thực tế và giấy tờ tùy thân của người bán hay không. Đối với đất sổ chung, trên sổ sẽ ghi rõ “Cùng sử dụng đất với…” kèm tên tất cả các đồng sở hữu đất đai. Việc này giúp bạn hiểu rõ ai là người bán đất và đảm bảo không có sự mạo danh.
Tra cứu quy hoạch và tình trạng tranh chấp, thế chấp tại cơ quan nhà nước
Để tránh rủi ro mua đất dính quy hoạch hoặc tranh chấp đất đai, bạn cần đến Văn phòng Đăng ký Đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Tại đây, hãy yêu cầu kiểm tra:
- Thông tin quy hoạch: Đất có nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất nào không, có dự án công cộng nào sắp triển khai trên đất hay không.
- Tình trạng tranh chấp: Đất có đang bị tranh chấp giữa các bên không.
- Tình trạng thế chấp/cầm cố: Đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc bị kê biên để thi hành án không.
Kinh nghiệm bannha.net: Hãy yêu cầu cơ quan chức năng cung cấp văn bản xác nhận quy hoạch thay vì chỉ nghe nói từ người bán. Đây là bằng chứng pháp lý quan trọng nhất.
Khảo sát ranh giới, đường đi và hạ tầng thực tế
Ngoài giấy tờ, việc kiểm tra thực địa là không thể thiếu. Bạn cần xác định rõ ràng ranh giới mảnh đất, hiện trạng sử dụng đất có đúng với thông tin quy hoạch không. Đặc biệt chú ý đến đường đi: đất có lối đi chung hay riêng, lối đi đó có đảm bảo kết nối với đường giao thông công cộng không? Đồng thời, kiểm tra hạ tầng cơ bản như đường điện, nước, hệ thống thoát nước để đảm bảo mua đất sổ chung có xây nhà được không sau này.
Gặp gỡ và làm việc với tất cả các đồng sở hữu
Để tránh rủi ro khi mua đất sổ chung với người lạ và đảm bảo sự đồng thuận tuyệt đối, hãy cố gắng gặp gỡ tất cả các đồng sở hữu hoặc người đại diện có giấy ủy quyền hợp pháp đã được công chứng viên/văn phòng công chứng xác nhận.
2. Soạn thảo và công chứng hợp đồng đặt cọc – Bảo vệ quyền lợi ngay từ đầu
Yêu cầu tất cả đồng sở hữu cùng ký hoặc ủy quyền hợp pháp
Trong thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất sổ chung, hợp đồng đặt cọc phải có chữ ký của tất cả các thành viên đồng sở hữu. Nếu có người đại diện, giấy ủy quyền đó phải được công chứng, chứng thực rõ ràng về phạm vi và thời hạn ủy quyền. Tránh giao dịch với giấy ủy quyền photo hoặc không hợp pháp.
Quy định rõ thời gian công chứng và điều kiện phạt cọc
Hợp đồng đặt cọc cần minh bạch về thời gian cụ thể để hai bên tiến hành công chứng mua bán nhà đất và hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các điều khoản phạt cọc phải được ghi rõ ràng nếu bên nào vi phạm cam kết, ví dụ: nếu bên bán không thể hoàn tất giao dịch trong 30 ngày như thỏa thuận, phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc.
Thỏa thuận về khả năng và cam kết hỗ trợ tách sổ
Nếu mục đích chính của bạn là kinh nghiệm tách sổ đất chung để sở hữu riêng, bạn phải ghi rõ điều kiện này trong hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, yêu cầu các đồng sở hữu cam kết hỗ trợ bạn trong thủ tục tách thửa đất nông nghiệp/thổ cư nếu đất đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và hạn mức tách thửa của địa phương.
3. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Hợp đồng mua bán)
Đảm bảo sự có mặt của tất cả các đồng sở hữu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập tại văn phòng công chứng và có sự đồng ý của tất cả các thành viên đồng sở hữu. Nếu một người vắng mặt, người đó phải có giấy ủy quyền hợp pháp được công chứng cho người đại diện. Tuyệt đối không giao dịch nếu thiếu vắng bất kỳ chữ ký nào của đồng sở hữu hoặc giấy ủy quyền không hợp lệ.
Các cam kết quan trọng của bên bán trong hợp đồng
Trong mẫu hợp đồng mua bán đất sổ chung tại văn phòng công chứng, phải có các cam kết rõ ràng từ bên bán (tất cả các đồng sở hữu) rằng:
- Đất không có tranh chấp đất đai.
- Đất không bị thế chấp hay cầm cố.
- Đất không nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất bị thu hồi.
- Bên bán có đầy đủ quyền để chuyển nhượng.
Đây là nền tảng pháp lý để bạn tự bảo vệ quyền lợi của mình nếu có bất kỳ vấn đề nào phát sinh sau này.
Xây dựng văn bản thỏa thuận phân chia quyền và nghĩa vụ cụ thể (nếu có)
Nếu bạn và các đồng sở hữu khác có thỏa thuận phân chia phần sở hữu riêng (ví dụ: từng lô, từng khu vực cụ thể trên mảnh đất chung), cần xây dựng một văn bản thỏa thuận phân chia quyền và nghĩa vụ riêng biệt.
Văn bản này bắt buộc phải được công chứng và thể hiện rõ ràng vị trí từng căn nhà (nếu có), diện tích sử dụng riêng, phần sử dụng chung (ví dụ: lối đi, sân, hẻm, mái che, tường chung), cùng với các quy định về hạ tầng. Điều này cực kỳ quan trọng để tránh tranh chấp đất đai trong tương lai.
4. Hoàn tất thủ tục sang tên (Đăng ký biến động) và tách sổ (nếu đủ điều kiện)
Hồ sơ cần chuẩn bị cho thủ tục sang tên và tách thửa
Để sang tên và tách thửa đất nông nghiệp/thổ cư (nếu đủ điều kiện), bạn cần chuẩn bị các giấy tờ pháp lý đất đai sau:
- Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Văn bản chia tách quyền sử dụng đất của nhóm người sở hữu chung (nếu có).
- Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất (CCCD/CMND, sổ hộ khẩu).
Nơi nộp hồ sơ và quy trình tiếp nhận
Bạn sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp huyện nơi có đất. Họ sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn bạn các bước tiếp theo, bao gồm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.
Các loại thuế, phí cần đóng và cách tính
Bạn cần chuẩn bị tài chính để đóng các khoản thuế phí chuyển nhượng đất sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ: 0.5% giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí đo đạc (nếu có tách thửa), phí công chứng.
Các khoản phí này sẽ được tính toán dựa trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng và quy định của địa phương.
Thời gian thực hiện thủ tục
Thông thường, thời gian thực hiện thủ tục tách sổ đất chung hoặc sang tên có thể kéo dài vài tuần đến vài tháng, tùy thuộc vào sự phức tạp của hồ sơ và quy trình làm việc của địa phương. Lưu ý rằng thời gian này không bao gồm thời gian bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc thời gian cơ quan có thẩm quyền xác minh, xử lý các vi phạm (nếu có).
7 Rủi ro khi mua đất sổ chung và cách nhận diện
Khó khăn trong việc chuyển nhượng cả mảnh đất hoặc phần đất riêng của bạn
Rủi ro đầu tiên và dễ thấy nhất khi mua đất sổ chung là sự phức tạp trong việc chuyển nhượng. Để bán được cả mảnh đất, bạn cần có sự đồng thuận của tất cả các thành viên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chỉ một người không đồng ý ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao dịch của bạn sẽ bị đình trệ.
Tương tự, bạn cũng không thể tự ý chuyển nhượng riêng phần đất của mình nếu chưa thực hiện tách thửa đất nông nghiệp/thổ cư và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng biệt. Tại bannha.net, chúng tôi từng ghi nhận trường hợp một giao dịch đất sổ chung trị giá hàng tỷ đồng bị đình trệ trong hơn 6 tháng vì một đồng sở hữu đi công tác nước ngoài không thể về ký giấy tờ.
Rủi ro không thể tách sổ riêng (tách thửa)
Đây là mối bận tâm lớn nhất của những người tìm kiếm kinh nghiệm mua đất sổ chung có tách được sổ riêng không. Nhiều trường hợp, đất sổ chung không thể tách sổ riêng do không đáp ứng các điều kiện để tách thửa đất sổ chung tại [tên tỉnh/thành phố].
Các điều kiện này bao gồm diện tích tối thiểu, chiều cạnh tối thiểu do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp quận/huyện/tỉnh quy định. Ngoài ra, đất có thể nằm trong diện không được phép tách thửa theo quyết định của địa phương, hoặc địa phương tạm ngưng cho phép tách thửa để tránh tình trạng phân lô bán nền tràn lan, gây vỡ quy hoạch sử dụng đất. Việc này không chỉ tốn thời gian mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn đầu tư và khả năng định đoạt tài sản của bạn.
Nguy cơ tranh chấp và mâu thuẫn trong quá trình khai thác, sử dụng
Sở hữu chung thường kéo theo nguy cơ tranh chấp đất đai về sau. Các mâu thuẫn dễ phát sinh giữa những người đồng sở hữu đất đai về việc phân chia lợi tức từ đất, cách thức sử dụng chung, hoặc quyền xây dựng trên đất. Tưởng tượng việc bạn muốn mua đất sổ chung có xây nhà được không, nhưng các đồng sở hữu khác không đồng ý về thiết kế hoặc mục đích sử dụng.
Hoặc khi một bên muốn thế chấp đất để vay vốn ngân hàng mua đất nhưng các bên còn lại phản đối. Rủi ro còn lớn hơn khi một đồng sở hữu ly hôn hoặc qua đời, dẫn đến việc chia tài sản và có thể phát sinh thêm các chủ sở hữu mới không quen biết.
Hạn chế và khó khăn khi vay vốn ngân hàng bằng tài sản sổ chung
Việc sử dụng đất sổ chung để thế chấp vay vốn ngân hàng gặp nhiều khó khăn hơn so với đất sổ riêng. Để tài sản này được chấp nhận, cần có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên đồng sở hữu.
Điều này làm giảm tính thanh khoản của tài sản và gây khó khăn lớn cho bạn khi có các nhu cầu tài chính cá nhân đột xuất mà không được sự đồng ý của những người khác. Khác với đất sổ riêng, bạn không thể tự mình quyết định việc thế chấp.
Rủi ro mất kiểm soát và giảm giá trị tài sản
Khi mua đất sổ chung, bạn chấp nhận việc chia sẻ quyền lợi và nghĩa vụ với người khác, kể cả rủi ro khi mua đất sổ chung với người lạ. Nếu một trong các đồng sở hữu gặp vấn đề tài chính nghiêm trọng, bị vướng nợ nần, hoặc phải bán/cầm cố phần sở hữu của họ mà không thông báo cho bạn, bạn có thể bị ép chia sẻ quyền sở hữu với một người lạ hoàn toàn.
Tình huống này dễ dẫn đến mất kiểm soát đối với tài sản của mình, và về lâu dài, giá đất nền hiện nay của mảnh đất đó có thể bị giảm do các rắc rối pháp lý và khó khăn trong giao dịch.
Tiềm ẩn rủi ro lừa đảo cao và các chiêu trò thường gặp
Thị trường bất động sản luôn có những kẻ lừa đảo, và đất sổ chung là mảnh đất màu mỡ cho chúng. Những kẻ lừa đảo thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, dùng “sổ chung” để tạo niềm tin và hứa hẹn kinh nghiệm tách sổ đất chung sẽ dễ dàng, hoặc đưa ra mẫu hợp đồng mua bán đất sổ chung sơ sài.
Mối nguy đặc biệt lớn từ việc mua bán đất sổ chung bằng giấy viết tay có hợp pháp không – câu trả lời là không, và đây là căn nguyên của mọi rủi ro về sau. Kinh nghiệm xương máu từ bannha.net là: Bạn nên cảnh giác cao độ với bất kỳ lời chào mời “tách sổ dễ dàng” nào không có căn cứ pháp lý rõ ràng hoặc không có cam kết bằng văn bản có công chứng từ tất cả các bên.
Các vấn đề phát sinh từ các đồng sở hữu khác (nợ xấu, ly hôn,…)
Những vấn đề cá nhân của các đồng sở hữu cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bạn. Nếu một trong số họ có lịch sử nợ xấu, hoặc vướng vào các vụ kiện tụng dân sự như ly hôn, tài sản chung có thể bị kê biên để giải quyết nghĩa vụ.
Điều này không chỉ gây ra tranh chấp đất đai mà còn ảnh hưởng đến khả năng thế chấp hoặc bán lại phần sở hữu của bạn sau này, dù bạn không liên quan đến vấn đề cá nhân của họ.
Điều kiện tách thửa đất sổ chung theo Luật Đất đai 2024 và quy định hiện hành
Các văn bản pháp luật quan trọng liên quan đến đất sổ chung
Để hiểu sâu về quyền sử dụng đất và các quy định về đất sổ chung, bạn cần tham khảo các văn bản pháp luật cốt lõi sau:
- Bộ luật Dân sự 2015: Các điều khoản như Điều 207 và Điều 209 quy định về “Sở hữu chung” và “Sở hữu chung theo phần” là nền tảng cho việc đồng sở hữu tài sản.
- Luật Đất đai 2013: Khoản 2 Điều 98 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có nhiều người chung quyền, cũng như Điểm b Khoản 2 Điều 167 về quyền của nhóm người sử dụng đất trong việc tách thửa. Điều 188 nêu các điều kiện chung để thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024): Đây là một văn bản pháp luật rất quan trọng với nhiều điểm mới. Điều 220 quy định rõ ràng về nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Ngoài ra, Điều 138 và 141 cũng đề cập đến việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Đây là các văn bản quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện cụ thể để tách thửa đất sổ chung
Mong muốn tách thửa đất nông nghiệp/thổ cư để có sổ riêng là chính đáng. Tuy nhiên, việc này phụ thuộc vào nhiều điều kiện để tách thửa đất sổ chung tại [tên tỉnh/thành phố]. Dưới đây là những yêu cầu chính mà một thửa đất sổ chung cần đáp ứng để có thể được tách thửa:
- Đã được cấp Giấy chứng nhận: Thửa đất phải có một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Còn trong thời hạn sử dụng đất: Đất phải còn thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.
- Không có tranh chấp, không bị kê biên: Thửa đất không được vướng vào tranh chấp đất đai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tuy nhiên, điểm mới của Luật Đất đai 2024 đã linh hoạt hơn, cho phép tách thửa phần diện tích không có tranh chấp.
- Đảm bảo hạ tầng và lối đi: Việc tách thửa phải đảm bảo mỗi thửa đất mới có lối đi riêng, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, và đảm bảo đủ điều kiện cấp nước, thoát nước cùng các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
- Đáp ứng diện tích tối thiểu: Đây là điều kiện quan trọng nhất. Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Nếu diện tích nhỏ hơn hạn mức tách thửa tối thiểu, thửa đất phải đồng thời hợp thửa với mảnh đất liền kề.
- Phù hợp với quy hoạch: Việc tách thửa phải phù hợp với thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Các trường hợp phổ biến không được tách thửa
Dù có ý định rõ ràng, không phải lúc nào bạn cũng có thể thực hiện kinh nghiệm tách sổ đất chung thành công. Dưới đây là những trường hợp phổ biến mà thửa đất sẽ không được phép tách:
- Đất không có Giấy chứng nhận: Nếu chưa có Sổ đỏ/Sổ hồng, việc tách thửa là bất khả thi.
- Không đáp ứng diện tích tối thiểu: Thửa đất sau khi tách không đạt hạn mức tách thửa tối thiểu do địa phương quy định hoặc nằm trong khu vực không được phép tách thửa.
- Đất đang tranh chấp: Dù Luật Đất đai 2024 có điều chỉnh, một thửa đất đang có tranh chấp đất đai vẫn là yếu tố rủi ro và có thể cản trở việc tách thửa.
- Đất hết thời hạn sử dụng hoặc có thông báo thu hồi: Những trường hợp này khiến đất không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện các giao dịch.
- Đất đang bị kê biên: Đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án cũng không thể tách thửa.
- Đất thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng: Các công trình như giao thông, thủy lợi, hoặc lưới điện cao thế có hành lang bảo vệ, và đất nằm trong khu vực này thường không được phép tách thửa.
Câu hỏi thường gặp về đất sổ chung
Đất sổ chung có được cấp nhiều sổ đỏ không?
Về nguyên tắc, theo Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, khi một thửa đất có nhiều đồng sở hữu đất đai, mỗi người đều được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ/sổ hồng) riêng. Tuy nhiên, nếu tất cả các chủ sử dụng có yêu cầu và đồng ý, họ có thể thỏa thuận để cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho một người đại diện. Thỏa thuận này phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực rõ ràng.
Ai sẽ giữ sổ đỏ khi mua đất sổ chung?
Việc ai giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua đất sổ chung phụ thuộc vào cách bạn và các đồng sở hữu đất đai khác lựa chọn:
- Nếu mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận riêng (theo nguyên tắc), thì mỗi người sẽ giữ sổ của mình.
- Nếu các bạn thống nhất cấp chung 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện, thì người đại diện đó sẽ là người giữ sổ. Việc này phải được thể hiện rõ trong văn bản thỏa thuận đã được công chứng, chứng thực trong quá trình thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất sổ chung.
Có thể xây nhà trên đất sổ chung không?
Về nguyên tắc, nếu đất bạn mua là đất ở (thổ cư) và đủ điều kiện xây dựng theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương, bạn có thể xây nhà trên đất sổ chung. Tuy nhiên, đây là điểm thường gây ra tranh chấp đất đai. Để tránh rắc rối, bạn cần đảm bảo:
- Có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu về việc xây dựng, thiết kế và vị trí xây dựng.
- Các quy định về phân chia không gian sử dụng phải rõ ràng trong văn bản thỏa thuận được công chứng.
- Bạn phải xin giấy phép xây dựng theo đúng quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân (UBND) cấp quận/huyện/tỉnh).
